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瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。 「売主の担保責任」の一形態である。
瑕疵とは、建物にシロアリがついていたとか、雨漏れがしていたとかなどをいう。

買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、 売主に対して賠償請求をすることができる。

また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、 契約を解除することができる(同法566条1項)。

ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。

 また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条但書)。

瑕疵担保責任についての特約の制限

宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、 瑕疵担保責任についてこれを負う期間 (民法570条において準用する同法566条3項に規定する期間)をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、 民法に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。

買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、 これを負う期間を買主が知ったときより1年未満の期間とすることのほか、 契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、 瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。

宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている（宅建業法40条）。